在商品房发展之初，为了刺激房地产的发展，给普通购房者提供住房按揭贷款，让价格高不可及的房子，成为普通百姓能买得起的商品，房地产也借助这一政策，发展得越来越火热。然而，在贷款的同时，一个难题摆在了购房者面前，贷款是多贷还是少贷还是一次付清？
多贷意味着要多还大量利息，加上加息压力递增，部分购房者谈利息色变成为一大压力。少贷，就意味着，浪费了一个像银行借钱的机会，本来持有的资金流入其他投资渠道以钱生钱的机会降低，特别作为或二次置业的购房者，一旦失去"首置"身份，贷款7成的机会就永不再来。
01全款买房和贷款买房解析
全款买房分析
支出少；虽然次付的钱多，但从买房的总钱数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且，一次性付款可以和开发商讨价还价，进一步节省购房款。目前，针对一次性付款购商品房给予一定的折扣优惠，基本上已成了楼盘统一的优惠活动，只是折扣度不同而已。如购买一套总价100万元的住宅，若一次性付款，开发商给予3%的优惠，仅这一项就可以节省3万元的购房支出。
流程简；全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省去了贷款利率上浮的支出外，也节省了与银行周旋的时间和精力。银行按揭贷款计算器。
易出手；从投资的角度说，付全款购买的房子再出售比较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。
压力大；一次性全款购房，对于那些经济基础较为薄弱的购房者来说，会成为一个不小的负担。如果不是资金充裕，一次性购房的投入太大，也许会影响购房者的其他投资。
变数大；就大多数在售房源为期房的楼盘而言，购房者选择一次性付款会加大购房风险。选择一次性付款，各楼盘会要求购房者在预售阶段交纳所有房款，并签订《商品房买卖合同》。二手房贷款计算器，然而，在交易过程中，很多预售楼盘存在五证不全的问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会补齐手续，但对购房者来说，却充满了未知的变数，其中更大的问题就是“备案难”。
风险大;对于购买期房的人来说，如果开发商没有按期交房，或因工程资金不足等原因，无法完成交付使用甚至工程“烂尾”，那么交付了全款的购房者就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。
贷款买房分析
投入少;通过按揭贷款的方式购房，好像已经成了一种常见的现象。贷款，也就是向银行借钱买房，不必马上花费很多钱，就可以买到自己的房子，所以贷款买房的个优点，就是钱少也能买房。
资金活;从投资角度说，贷款购房者可以把资金分开投资，比如贷款买房出租，以租养贷，然后再投资其他项目，这样资金使用更灵活。
风险小;按揭贷款是向银行借钱买房，除了购房者关心房子的优劣势外，银行也会对其进行审查。这样一来，购房的保险性就提高了。
债务重;如果贷款买房，购房人要负担沉重的债务，这对任何人而言都不轻松。目前商业贷款首套房首付最少三成，利率更低基准为7.05%，大多数上浮10%为7.755%。而二套房首付最少六成，利率最少上浮10%。
流程繁;贷款买房的另一大麻烦是手续繁琐。同时，由于现在银行贷款额度紧张，审批严格，等贷时间长则半年，贷款将整个购房时间拖长了不少。
不易卖;因为是以房产本身抵押贷款，所以房子再出售困难，不利于购房者退市。
02三类人群贷款购房省钱全攻略
购房人群贷款方案：商业贷款
对于购房人群来说，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，但是商业贷款可以贷款的额度比较高，因此专家建议购房人群选择商业贷款。
如果有提前还款的打算，在贷款方式上，可以选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。贷款额度根据自身全款选择，一般还款额在月收入的50%以内比较合理。
在购房方面，专家建议可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于上下班出行。
首套房全款购买贷款方案：卖旧买新
根据目前“认房又认贷”的二套房政策，名下已有住房的置业升级人群如果再次购房，有可能被认定为第二套住房。专家建议，更好还是采取“卖旧买新”、全款买房的方法。
在购房方面，要做好长远打算，如果购房目的是为了有孩子以后住得更宽敞，则可一步到位，选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房。
首套房贷款购买贷款方案：“1+1”式置业
从目前的政策来看，有过贷款购房记录的置业升级人群如果将原房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款记录，只要再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以，建议这部分人群选择时下年轻人中较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子。这样一来，可以减轻首付及还款压力，同时还可以保持两代人生活上的独立性。
在贷款方面，如果套房没有采用公积金贷款，则建议选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。
03贷款买房需关注的细节
申请房贷怎样好通过？银行会查什么？
银行会先对申请人调查。申请人的身份证和户口，如果用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。
在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。对申请人的调查，还包括与房产商签定的购房合同或协议，并要有购房交款证明。其次是对房产商的调查。
贷款购房“六要”
1.办理住房贷款要选择好银行。不同的银行提供不同的房贷产品服务，借款人可根据自身的情况合理选择。
2.向银行提供的资料要真实。应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。
3.申请贷款额度要量力而行。借款人应根据自己的收入水平预期趋势，同时在兼顾未来大额支出因素后，合理地确定贷款额度。
4.要选定最适合自己的还款方式。借款人可根据自身的情况，合理选择等额本金还款法或等额本息还款法。
5.每月要按时还款避免罚息。借款人必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
6.要及时准确的提供个人住址。特别要提醒借款人注意的是，当你搬入新居后，一定要将新的联系地址及时告知贷款银行，以便能按时收到银行寄出的还款通知单。
贷款购房“六不要”
1.申请贷款前不要动用公积金。如果在贷款前提取公积金储余额，这意味着你将申请不到公积金贷款。
2.贷款初期一年内不要提前还款。按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出。
3.还贷困难不要忘记申请延期。出现还款困难时，可以向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查后会考虑受理你的延期申请。但是，借款期限变更按规定一般只可办理一次。
4.贷款后出租住房不要忘记告知义务。在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。
5.贷款还清后，不要忘记撤销抵押。还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
6.不要遗失借款合同和借据。借款合同和借据是非常重要的法律文件，由于借款期限可长达30年，所以借款人需妥善管理好合同和借据。
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